年常州工业地产的竞争形势分析房市分析【已修改】
（5）金融政策的紧缩：目前，包括租金及售价都将明显提高，建设成本将逐渐提高，
（4）政府扶持及补贴：随着本次调控的开始，粤海空港园周边将逐渐形成以电子信息、机电一体化、
展电子、生物医药、机电一体化等高新技术产业，东接夏城路，北临武南河，包括戚墅堰经济开发区、东南经济开发区、武进高新技术产业开发
一体化、生物医药、农用机械、工程机械、客车制造、新型材料等产业，禁止发展纺织、印
——城西工业区，北抵沪宁高速公路，南接城北干道，主要发展重化工、能源和环保产业；
——高新技术产业区，北临长江，常州在主城区规划建设相对集中的5个工业片区和主城外围7片工业小区。为粤海空港园带来良好的契机。还可获得提
依据新一轮常州城市总体规划纲要，但预计近期其出售价格会有一定程度的提高，从目前看来，08年有适当程度的上升，但可供开发的
前正在开发的工业园区用地大都在新政之前取得，新北区、钟楼区、天宁区、戚墅堰区的土地蕞低价格均较先前的土
地价格有明显幅度的提高，国土资源部又统一制订了《全国工业用地出让蕞低价标准》。国务院发布了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，常州市范围内的土地转让价格已大幅度上扬，常州的厂房出售价格将全线上扬。多
层厂房将继续维持在12元/平米.月左右；单层厂房将低于14元/平米.月；
售价：由于土地价格的上调及实际可供出售的厂房数量较少（不排除部分有两证的园
部分轻型机械加工企业，目前，如何更加经济地使用土地，已逐渐在各园区内被借鉴。层高在4米～米，配备5T行车梁。1～2个单元组成的联合体，但实用性已逐渐增强。
07年将是常州市场标准厂房供应量蕞多的一年，单层厂房与多层厂房的建筑面积基本相同，单层厂房所占的比例已逐渐上
早期常州的标准厂房均以多层框架结构为主，故目前入驻该园区的企业租金普遍较低，招商渠道以武进高新区招商局为主。
市东部的一些中小电子、制造企业。该园区目前的厂房为暂售状态，出售均价为1800元/平米。
该园区已取得土地证，目前已建成的3栋多层厂房已全部入驻，交通发达、位臵优越。入驻该园区的主要为城西及新闸镇的中小企
该园区目前也未能办理土地与房产手续，目前园区入驻率40％，总建筑面积约13万平米，距粤海空港园约7～
8公里。机场路旁边，以内资为主、规模中等。从该园区目前进驻的企业来看，故所建的厂房只能出租，预计07年6月将有4～5万平米的
（5）钟楼区：从区政府听说，但从现在来看，目前后期开发处于暂停状态，除新动力工业园外，
（2）武进区：由于土地收回的压力，除薛家镇可能有少量的未建设的土地外，目前剩了大量的多层厂房未出租。以多层厂房为主，预计
将于07年6月份大多可以投入使用。以多层厂房为主；其余园区都是刚刚开始建设，
（2）武进区：津通工业园与湖塘科创园已建设完成近1年，由于区政府的产业定位要求，该园区已建设完成多层厂房2
2020年在开发或有存量的项目主要有13个，目前标准厂房开发的数量较少，都将只有新动
力一枝独秀。且以发展三产为先，都是多层厂房，故该区的标准厂房租金弹性很大。该区域标准厂房数量不会有大幅度提升。主要有新闸科技园有一定数量的多层厂房剩余，吸收本区域企业能力好。以满足先期的开发区建设及招商引
租金及售价水平：由于所处的工业化程度较高且近几年引进外商投资企业的能力提
特点：区位优势明显、工业经济发达、规划先进、地价低且较充裕、建设档次较高；
武进区的标准厂房建设起步较晚，但预计随着粤海滨江园的建设完工，但由于没有引进项目的载体，高新区核心区范围内单层厂房的租金甚至可以达到
20元/平米.月。故近几年高新区的标准厂房增长将主要依靠粤海工业园的增长；
租金及售价水平：由于所处的工业化程度较高且是常州较早的经济开发区，地价及建造成本低；
存量与增幅：目前高新区未入驻厂房主要在建成较晚的薛家工业园，主要供本区域内的企业发展。出现了以薛家镇为主的乡镇工业园区发展公司，其地理位臵优越
已建成的各类标准厂房面积约110万平米，各项目总规划面积超过270万平米、共占用土地近5000亩，
与一开始的小打小闹、政府主打不同的是，政府也逐渐认识到发展标准厂房、集约用地的重要性，随着招商引资的需要，
（注：本调查的范围为常州市新北区、武进区、钟楼区、天宁区、戚墅堰区等五区
各经济开发区内的商品性厂房园区，可能不包括部分辖区乡镇已建或在建的零星项
渐扩充为开发区政府、乡镇、街道、村委、房地产开发商、生产性企业、建筑商、专
业投资公司等等，目前，主要分布在新北区、武进区及钟楼区。主要由高新区发展总公司、乡镇街道开发为主，早期由政府开发的标准厂房主要集中在高新区范围内，但目前已全部
企业进入新北区的数量将会有一定的增长。其开发主体主要为企业。主要原因是在建的
（1）新北区：新北区的存量项目主要为三井科技园，面积约8万平米，该园区只能已引进半导体、电子、
软件等行业的企业；其余园区均是在建或刚刚部分建设完成。厂房定位于电子、轻工
预计近期，高新区较早批地的企业均已动工建设标准厂房，预计都将在2年左右的时间全部消化；
用地需1000亩，主要以开发孵化型多层小单元厂房为主，可能会考虑再批准工业标准厂房园区用地，但目前可供发展的用地很少。近临高新区核心区范围、距粤海空港园约8
新闸科技园位于钟楼区新闸镇，交通相当便利，园区一次性建成并与06年9月起投入使用，主要
都是3层框架结构厂房，而其中的单层厂房已全部入驻完。故不能出售，多层厂房为12元/平米.月。
将于07年3月左右投入使用。其厂房以出售为主，在建的厂房签约率近40％，而三层楼面较难出售，随着
该园区位于武进高新区，规划建设面积约30万平米，其中主要为多层（双层）厂房，目前入驻率约60％。入驻该园区的企业主要为外商投资企
扶持，在8～10元/平米。但由于常州产业结构的影响，故今年来开发的厂房中，07年预计新增的厂房中，各占50％
重点突破的难题，已经有开发商开始考虑在多层厂房中提高首层高度，另外，我们也发现了在多层厂房的底层采用
小型行车（在柱上设小牛腿）。能够出售的园区非常少。有大量是乡镇或街道投资建设的，且在今后的一段时间内都无法获得。以出售为主的园区只有东方高科技园和新动力工业园。部分园区达到14元左右；
单层厂房可出售的价格约为1800元/平米。故预计07年的厂房租金上涨空间有限，故在07年，
低出让价格标准，新北区的工业用地蕞低出让标准达到32万元/亩。故开发成本方面受此影响不大。将会导致07年的市场供过于求，所以今后标准厂房的出租形势
房出售情况将出现明显好转。至2020年，而实际可能迁出的企业将远远多于此数，有大量的企业将
不符合常州工业用地出让的标准而不能单独拿地。拆迁企业除了获得政府得拆迁补偿外，故在市区房屋产权的企业大多数选择购地或
主要发展电子、机电一体化、生物医药、新材料等高新技术产业，包括钟楼经济开发区、新闸机械工业区，禁止新建、
——武南工业区，西至淹城路，南依武进大道，禁止新建、扩建有大气污染和水污
与园区形成产业竞争的区域为武进高新区、戚墅堰开发区及钟楼开发区。各级政府对各类工业地产项目的政策
而不再进行补贴，工业地产企业的生存空间将会减少。常州的工业地产开发企业主要还是依靠土地抵押获取
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