汽车智能零部件产业园位于常州市天宁经济开发区北塘河东路北侧、太湖东路西侧。园区以智能制造为产业导向，集科研、办公、生产、商务、休闲娱乐为一体，具有高聚集、高融合特点，开创了常州市复合用地节地模式的先河。

　　园区占地面积280.89亩，容积率2.35，建筑密度28.71%，建设48.5万平方多层厂房和办公及配套，总投资约40亿元。项目于2020年6月30日开工，2021年10月18日竣工。

　　目前，该园区接洽相关企业达60家，签约率70%，导入了智能驾驶核心零部件生产类企业、软件及解决方案类企业、平台研发检测类企业等。将成为多用途融合示范园区、新产业集聚示范园区、绿建应用示范园区、智慧管理示范园区、土地集约利用示范园区、建设、招商、运营一体化示范园区。到2022年年末可形成约100亿产业规模。

　　1.加强规划引领，明确用途管理。早在2015年天宁区划调整时，根据常州市“东扩西进”发展战略，天宁区就将开发区规划为东扩发展主战场，制定未来智慧城发展战略规划，将智能制造确定为该片区主导产业，并选定核心启动区。为了充分实现产城融合目标，天宁对核心片区进行了功能划分，明确研发、工业、办公、商业配比，并确定各片区以主导功能来确定规划用地性质。汽车智能零部件产业园就位于未来智慧城核心区域，园区规划主要用途为生产研发（Ma），为保障园区内工作生活需求，兼容了一类工业用地（M1）和商业商务用地（B1、B2）的复合模式。

　　2.严格指标设计，提高利用效率。首先，为加快项目落地，天宁区安排了20%的征地指标，用于对复合用地的供应与支持。其次，通过汽车智能零部件产业园的前期调研，产业以新型汽车零部件研发为基础，兼顾零部件生产需求及汽车展览商业需求。通过前期调查后，根据企业的自身特征，天宁为该项目量身定做了研发、工业、商业用地面积占比为70%、15%、15%的复合用地，呈现土地利用1+1+1＞3的正向效应。

　　3.完善供地方案，提高服务质量。供地方案的制定，关键在出让底价确定上，按照各类用地占比进行综合评估，单价为102万/亩，总价为28655万，避免了一刀切，做到了土地综合价值利益蕞大化。出让年限设定上，为了蕞大限度发挥复合用地各类土地用途的功能，天宁按不同土地用途分别设定出让年限，其中工业50年，商业商务40年，该项目用地于2019年7月19号挂牌成交。

　　通过复合用地的供应，不同用途地块之间可以统筹考虑包括围墙线退让、道路退让、绿化退让等退让要求。该园区通过复合用地方式出让后，共建共享服务配套设施，可以节少约20亩土地的退让需求，改善了空间布局，有效的节约利用土地。

　　园区作为版块内智能汽车零部件的龙头企业，在此引领下，包括汽车精密仪器研发、光电科技、环保科技、机电研发等上游企业，以及汽车展厅，包括了特斯拉上海有限公司等企业的不断聚集，短时间内完成了以二产为主的产业结构转型升级。

　　高聚集、高融合园区的发展模式加强了头部、第二、第三产业对各层次人才的需求。加强了对就业的需求。园区的发展带动了经济的增长，通过经济增长促进了就业。

　　对于新建园区，土地复合利用能让周边商业配套不足的新建园区能做到自给自足，形成完美的闭环产业链、服务链、供应链。以此为纽带，统筹安排混合产业用地的规模、结构和布局，促进土地用途复合利用和建筑合使用。

　　国家经济稳中有进，政府政策相对收紧，工业用地价格走高，同时，伴随企业景气指数和企业家信心指数的回落，企业将对未来投资更加谨慎，更倾向于小额投资试水后扩大投资。这对土地复合利用的推广无疑是一大利好。经济的稳步发展，给项目发展提供良好机遇。在区位优势显著，交通条件较好，财务指标和经济发展态势良好的区域，土地立体复合利用具有十分广阔的市场应用前景。

　　土地复合利用可行性研究是对地块进行投资决策的科学依据，影响到项目所在地区的经济发展和产业集聚，土地复合利用项目的实践探索，发掘其政策价值，主要表现在以下几个方面：

　　有利于中小企的发展。土地复合利用是经济发展到一定时期产生的新事物，它对加快地方工业发展、推动地方经济和社会和谐进步具有非常重要的意义。

　　有利于园区土地集约利用。土地复合利用项目为缓解土地供需方面的矛盾提供了一个解决途径。大力推进土地复合利用的建设，有利于提高节约集约用地水平、有利于节约工业用地、也有利于提高投资强度。是提高土地的集约节约利用水平、实现粗放用地向集约高效用地转变的一个重要途径。

　　有利于承接产业转移，形成产业集聚，落实区域整体规划。避免了因用地面积小，单独建造厂房造成的布局和建筑样式凌乱；有利于吸引产业转移项目，加快相关产业的集聚和发展，有利于加快园区打造区域优势和主导产业，提高园区工业项目建设档次和水平，有效吸引大量中小企业入驻产业集聚区。

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