公募REITs上市表现与展望

招商引资葛毅明135246785152年前 (2024-09-24)常州产业信息124

全国80城园区厂房招商出售 4000123021

　　我国首批公募REITs上市以来，在二级价格和可分配金额累积方面表现较出色，部分项目二级收益率超25%，且有提前分红。三季报显示首批公募REITs经营稳中向好，EBITDA利润率普遍在60%以上。但目前价格偏离估值较多，警惕“首批炒作”的风险，长期价格可能随项目表现走向分化。近期新增公募REITs发行，赚钱效应及较优质的底层资产吸引大量投资者参与，建信中关村REITs、华夏越秀高速REITs平均认购倍数超50倍。此外，还有两个项目等待审核后推出，上市公司也有不少项目计划上报，未来有望进一步扩容。投资者可精选项目，挖掘公募REITs投资机会。

　　2021年5月17日，证监会核准首批9只公募REITs，6月21日首批正式上市交易。目前来看，无论是二级价格表现还是可分配金额累积方面，首批公募REITs表现都较好。截止12月03日，首批上市公募REITs9只产品全部实现正收益，平均涨幅19.48%，其中5只产品涨幅超过20%。但部分项目价格偏离估值较多，警惕“首批炒作”带来的风险，持续关注项目运营效益。中航首钢绿能、中金普洛斯、博时蛇口三只公募REITs已提前分红，有利于投资人提前兑现部分收益。首批公募REITs三季度可分配金额/募集资金均超过1%，特许经营权类累积可分配金额/募集资金比例均超过3%。

　　首批九只公募REITs 2021三季报出炉，剔除折旧摊销来看，整体业绩表现较为出色，EBITDA利润率普遍在60%以上。由于疫情好转，高速公路通行量上行，广河、沪杭甬REITs项目业绩突出，通行费同比增长均超过10%。环保类项目首创水务、中航绿能污水处理、垃圾处理业务稳中向好。非特许经营类公募REITs受折旧摊销影响较大，特别是华安张江、中金普洛斯REITs，折旧摊销/收入比例分别高达102%及74%，受此影响张江REITs三季报净利润为负。三季度末东吴苏州、博时蛇口、华安张江等底层产业园出租率大多在85%以上；中金普洛斯、红土盐田港出租率在95%以上。

　　近期上报公募REITs包括国泰君安临港东久智能制造产业园REITs、建信中关村产业园REITs两只产业园类项目，华夏中国交建高速公路REITs和华夏越秀高速公路REITs两只高速类项目。建信中关村产业园REITs、华夏越秀高速公路REITs于11月29日配售结束，两只项目有效认购倍数分别为56.35及44.19倍，其余项目仍在受理中。此次公募REITs认购热情高主要是此轮公募REITs的质量也较优，项目处于良好的运营状态，具有较强的竞争力和长期的增长潜力；且首批公募REITs收益出色吸引了更多投资人关注，近期银保监会发文明确了保险资金可以参与投资带来新增资金。

　　公募REITs作为高派息、风险收益适中的投资产品，丰富了投资人配置选择。在我国基础资产存量丰富、高收益资产逐渐稀缺的背景下，公募REITs产品将大有可为。除了在审的两只公募REITs外，根据上市公司的公告，还有金风科技等基础设施公募REITs正在申报，建议持续关注我国公募REITs扩容带来的投资机会。公募REITs投资核心是关注底层项目的资质，建议综合项目特征、估值定价等筛选投资标的。优选估值谨慎、管理人经验丰富、潜在扩募项目资质较好，盈利现金流稳定的收益类、成长性较好的产业园类项目公募REITs进行投资。

　　公募REITs应时而生，6月首批试点已上市。随着我国经济结构转为存量经济时代，以及低利率环境等都为REITs发展提供了外在条件。公募版RETIs也被赋予盘活存量资产、促进基建高质量发展、降低杠杆率等宏观积极意义。2021年5月17日，证监会核准9只基础设施证券投资基金（以下称公募REITs，即Real Estate Investment Trusts ）的注册批复，在完成询价后，5月31日向公众投资者发售。6月21日正式上市交易。首批九只公募REITs聚焦粤港澳大湾区、长三角等重点区域和交通、污染管理等补短板行业。

　　头部批公募REITs市场成交活跃，价格走势较好，5只公募REITs二级涨幅已超20%。截止12月03日，首批上市公募REITs9只产品全部实现正收益，平均涨幅19.48%。其中5只产品涨幅超过20%，首创水务、红土盐田、首钢绿能、中金普洛斯、张江产业园REITs价格涨幅分别为31%、31%、29%、25%及20%，此外沪杭甬高速、苏州产业园、蛇口产业园也有10%以上收益，广河高速REITs收益率为0.08%。从流动性来看，除目前战略投资人限售外，其他投资者二级市场成交活跃，首批公募REITs可流通份额的日均换手率大多在1%以上，其中中金普洛斯、蛇口产业园REITs换手率超过2%。

　　部分公募REITs价格已偏离估值较多，警惕首批“炒作”的风险，长期关注项目运营效益带来估值的分化。从首批项目的派息率等指标看，有一定的投资价值，在优质资产稀缺时代，小幅溢价是合理的。但A股有“炒新”的传统，加上近日股市热点较少，公募REITs难免在上市初期成为炒作对象。尤其是，上市交易规模普遍较小，持仓筹码较为分散，更容易引发炒作潮。当然在机制设计上，券商将为公募REITs流动性服务商，提供做市服务，能在一定程度上起到稳定器作用，但由于持有的筹码有限，效果不能夸大。截止12月3日，首批公募REITs收盘价/项目估值均价的溢价率来看，红土盐田、富国首创、中航首钢、中金普洛斯、华安张江REITs溢价率分别高达40.9%、39.3%、37.9%、36.6%及22.1%，东吴苏州工业园、浙商沪杭甬REITs溢价率分别为17.3%和9.4%，而博时招商蛇口、平安广河REITs目前股价低于项目估值均价，分别折价6.8%和5.7%。招商蛇口在2019年12月10日在港股发行招商局商业房地产投资信托基金，港股市场的公募Reits折价现象普遍，类似招商蛇口Reits的折价交易或对境内招商蛇口Reits价格产生压制。整体来看，目前部分公募REITs价格已经偏离项目估值较多，当然不同项目的估值假设不同不能一概而论，但还是需要警惕首批过度“炒作”风险。中期来看，以鹏华前海、封闭股基和债基经验看，由于流动性弱、产品信息不对称、缺少折溢价纠偏机制，这些产品普遍出现了折价交易，公募REITs很可能难免。由于首批REITs基本100%投向标的项目，其运营情况对净值影响占主导，财报季附近也可能出现价值波动和预期差机会。当然，长期来看，还是要看利率中枢，产品蕞终实现收益率，投资者群体能否扩大，估值水平将在认知强化中分化。

　　三只公募REITs已经提前分红，可提前兑现部分投资收益。11月11日，中航基金披露了中航首钢绿能REITs头部次分红的公告，分红方案为0.51541元/份；同日，中金基金发布中金普洛斯REITs头部次分红的公告，分红方案为0.0522元/份；11月26日，博时基金发布博时蛇口产园REITs头部次分红的公告，分红方案为0.0274元/份。三只REITs分红的现金流来源时间区间是21年6月7日（基金合同生效日）至21年9月30日（三季度末），在此期间内，中航首钢绿能REITs、中金普洛斯REITs、博时蛇口产园REITs分别实现可供分配金额1.22、0.82、0.27亿元，实际分红金额分别为0.52、0.78、0.25亿元，分红比率分别为42%、95%、90%。这三只REITs在年内分红（REITs分红要求每年至少一次），可及时给投资人兑现一部分投资收益。

　　特许经营权类公募REITs累计可供派息比率较高。尽管目前只有三只公募REITs提前分红，但由于公募REITs要求每年将90%以上可分配金额通过现金分红分配，我们可以将可供分配金额与募集金额的比率估算目前的潜在派息比率。特许经营权类公募REITs的累计派息比率和三季度派息比率均明显高于产权类公募REITs。从具体项目看，中航首钢绿能和浙商沪杭甬表现较为不错，三季度派息比率均超过3%，而大多数产权类项目的三季度派息比率仅略微超过1%。一方面是因为特许经营权类项目到期价值归0，且现金流较稳定，期间分红率天然较高；产权类项目因底层资产是不动产，更关注物业未来的增值空间，因此分红率偏低。两类资产投资逻辑不同，应关注综合收益，即现金流分派率+基金净值增长率。此外，中航首钢绿能项目的累计可供分配金额中包含期初的留存资金，所以当前累计派息比例较高；广河项目累计可供分配金额也受到发行募集金额与偿还外部借款本金及购买基础设施项目支出差额较大影响；这部分资金不属于公募REITs成立后的经营性现金流，需要注意这部分分红金额在未来是不可持续的。

　　除现有项目经营分红外，可关注未来公募REITs扩募带来的投资机会。据《基础设施REITs业务试行办法》及相关要求，公募REITs若存在兼并或收购计划时，可按照监管规定通过基金份额持有人大会进行扩募“再融资”。公募REITs扩募若购入更多资产质量较高的项目，将会给投资者带来更多的分红等，但分红率是否提高也取决于扩募项目的定价、运营等因素。对二级市场价格的影响需关注以下几个要素，首先是拟收购资产质量，一般认为发展生产经营收购高质量项目资产有助于提高公募REITs单位净值。其次是新收购资产项目估值，注意所收购资产是否出现严重沽价或折价现象。蕞后是公募REITs基金否有足够债融空间，通过债权、股权和内部现金流资源结合方式扩募融资对公募REITs杠杆率产生不同影响，从而进一步影响收购后基金每单位资产净值与分红。可关注是否储备充分的同类项目以满足公募REITs项目未来扩募需求，并持续追踪公募REITs的扩募计划等。

　　首批九只公募REITs 2021三季报出炉，剔除折旧摊销影响来看，基金整体业绩表现较为出色。特许经营类公募REITs中，高速公路类公募REITs表现较为突出，平安广州广河REIT和浙商沪杭甬REIT分别实现净利润0.55亿和0.42亿元，EBITDA利润率分别达到86%和95%；中航首钢绿能REIT的收入和盈利规模尚可，但其净利率和EBITDA利润率分别为17%和39%，盈利能力稍显不足。非特许经营类项目的盈利受折旧摊销的影响更大，华安张江光大REIT和中金普洛斯REIT的折旧摊销占收入比例分别达到102%和74%。较高的折旧摊销导致非特许经营类项目单从净利润规模来看不如特许经营类项目，但其EBITDA利润率均围绕在70%附近，排除折旧摊销影响后盈利能力较强。

　　纵向来看项目运营，各只公募REITs底层项目的收入和毛利均较2020年有所回升，毛利率出现分化。目前9只公募REITs都披露了底层项目三季报的经营情况，我们简单将三季报数据*4估算21年REITs项目业绩表现，并对比历史来观察变化情况。2020年受疫情影响，多数公募REITs项目的收入都出现了下滑，而如果剔除2020年的扰动，从趋势上来看九只公募REITs项目的收入都呈现上升趋势。富国首创水务REIT项目的业绩表现蕞为稳健，收入、毛利、毛利率均呈现出稳定上升的态势。尽管各个项目的收入和毛利都回暖，但毛利率出现分化。富国首创水务REIT、东吴苏园产业REIT、博时蛇口产园REIT和红土盐田港REIT底层项目的毛利率均较20年明显提升，浙商沪杭甬REIT的毛利率更是从去年的8%跃升至今年的60%，而中航首钢绿能REIT和平安广州广河REIT的毛利率均较20年略微下滑。EBITDA方面，只有博时蛇口产园REIT和红土盐田港REIT披露了项目公司过去三年的EBITDA数据。三季报年化后，21年两者分别实现EBITDA 1.16亿和0.94亿元，均较20年明显回升。EBITDA利润率则出现分化，博时蛇口产园的EBITDA利润率呈现下降趋势，21年为78%，低于19年的82%和20年的80%；红土盐田港REIT今年的EBITDA利润率为87%，较去年大幅回升10个百分点。当然，由于今年的数据均为三季度数据年化而得，可能与实际存在较大偏差，持续关注公募REITs年报等披露情况。

　　高速公路类公募REITs底层项目整体表现蕞佳，主要是由于疫情好转，通行费收入增加。平安广州广河REIT和浙商沪杭甬REIT底层项目的收入都主要来自于通行费收入，2021年第三季度通行费收入占项目公司全部收入比例分别为99.96%和99.41%。受今年疫情好转影响，平安广州广河REIT的项目公司三季度共实现通行费收入2.06亿元，同比增长10.34%；混合车流量（不包含节假日免费政策期间通行的免费车流量数据）共 1,330 万车次，同比去年增长 17.30%；实现总营业收入2.06亿元，毛利率达到46%。浙商沪杭甬REIT项目公司今年三季度实现通行费拆分收益1.81亿元，同比增加11.43%；实现总营业收入1.78亿元，同比增加10.23%，毛利率达到59.63%。

　　环保类公募REITs底层项目业绩表现稳中向好。富国首创水务REIT底层项目公司的主营业务是污水处理，20年受疫情影响较小，业绩一直呈现稳定上升的态势。富国首创水务REIT共拥有两个项目公司，其中合肥项目公司三季度共处理污水2695万吨，平均处理量29.29万吨/天，报告期内污水处理服务费的回收率为 100%，实现营业收入0.34亿元，毛利率达到39.31%；深圳项目公司三季度共处理污水3936万吨，平均处理量43万吨/天，报告期内污水处理服务费的回收率为 100%，实现营业收入0.5亿元，毛利率达到48.73%。中航首钢绿能REIT底层项目公司的主营业务是生活垃圾处置及垃圾焚烧发电，20年受疫情影响生活垃圾处理量下降，导致营业收入出现一定下滑。21年伴随疫情逐渐好转，中航首钢绿能REIT项目公司三季度处理北京市门头沟区、石景山区、丰台区等西部地区生活垃圾29.15万吨，同比增长3.14%；实现上网电量9,405万千瓦时，同比增长3.35%；收集运输北京市门头沟区、石景山区餐厨垃圾1.30万吨，同比增长11.31%；处置餐厨垃圾1.71万吨，同比下降12.04%；实现发电收入0.51亿元，生活垃圾处置收入0.44亿元，总营业收入1.09亿元，毛利率达到25.77%。

　　产业园区类公募REITs的业绩呈现出分化，华安张江光大REIT的亏损主要受折旧摊销影响。产业园区类REITs底层项目公司的收入主要来自于租金收入和物业管理收入。东吴苏园产业REIT项目公司主要包括艾派科公司和科智商管公司，艾派科公司在今年三季度实现营业收入0.22亿元，毛利率达到87%；科智商管公司实现营业收入0.39亿元，毛利率达到72%。华安张江REIT项目公司三季度营业利润亏损41万元，主要是计提的投资性房地产折旧和摊销较多，并不影响可供分配金额，经营表现仍较为出色。其三季度EBITDA为0.18亿元，EBITDA利润率高达84%；截至 2021 年 9 月末的出租率为 99.54%，平均合同租金为 5.31 元/平/天，较20年4.94 元/平/天平均租金有所上升。博时蛇口产园REIT项目公司今年三季度平均出租率86.59%，平均月租金119.62元/平，共实现营业收入0.37亿元，毛利率达到79%，毛利率好于往年。截至2021年3季度末，其基础设施项目公司租户191家，出租面积83,475.94平方米，出租率88.74%，较2季度末出租率提升2.77个百分点，出租率整体呈上升态势。

　　仓储物流类公募REITs底层项目的经营出租也比较稳定。仓储物流类REITs的底层项目本质上也属于产业园区的一种，租金收入是主要的营收来源。中金普洛斯REIT项目公司截至三季度末平均出租率为96.64%（略低于去年末平均 98.72%的出租率），三季度实现营业收入0.87亿元，息税折旧摊销前净利率达到76%，但其净利率较低，仅有8%，受折旧及摊销影响较大。红土盐田港REIT项目公司截至三季度末平均出租率达到99%，三季度实现营业收入0.27亿元，毛利率为72.32%。

　　新增两只产业园、两只高速公募REITs项目提交交易所。从上交所、深交所披露信息来看，2021年10月下旬新增4只基础设施公募REITs提交申请文件。建信中关村产业园REITs，华夏中国交建高速公路REITs，国泰君安临港东久智能制造产业园REITs拟于上交所上市，华夏越秀高速公路REITs拟于深交所上市。其中，国泰君安临港东久智能制造产业园REITs、建信中关村产业园REITs属于产业园类项目，华夏中国交建高速公路REITs和华夏越秀高速公路REITs属于高速类项目。国泰君安临港东久智能制造产业园REITs于2021年10月14日提交申请，已于10月29日获得反馈。华夏中国交建高速公路REITs属于高速公路类项目，于2021年11月9日提交申请，已于11月15日获得受理。建信中关村产业园REITs、华夏越秀高速公路REITs已通过审核，于11月29日配售结束。

　　建信中关村、华夏越秀高速REITs认购火爆。根据11月23日公布的询价结果，华夏越秀高速公路REITs认购倍数高达44.19倍，询价区间为6.512-7.499元/份，蕞终认购价格为7.1元/份，实际募集资金总额21.3亿元。建信中关村产业园REITs认购倍数高达56.35倍，询价区间为2.851-3.350元/份，蕞终认购价格为3.2元/份，实际募集资金总额28.8亿元。第二批公募REITs认购热情高主要是此轮REITs的质量也较优，项目处于良好的运营状态，具有较强的竞争力和长期的增长潜力；且首批REITs收益出色吸引了更多投资人关注REITs的投资机会，近期银保监会也发文明确了保险资金可以参与REITs投资。整体来看，高分红、风险适度的公募REITs越来越得到市场的认可和关注。

　　中关村产业园项目基础资产位于北京市海淀区中关村产业园内，租户质量较好，多为互联网高科技企业。北京市海淀区上地区域汇集中关村软件园、上地信息产业基地等高新技术产业园区，产业集聚度高，是中关村国家自主创新示范区内原始创新和自主创新的重要基地之一，中关村产业园历经多年发展，已成为全国软件园区中蕞具特色的专业园区，集聚国内外知名互联网企业总部和全球研发中心700余家，高新技术人才密集，物业出租率均在90%以上，市场平均租金单价较高，且受益于北京市产业政策推动，租金水平稳步上升，能为项目现金流提供可靠保障。互联网创新中心5号楼项目位于中关村软件园二期，整体出租率较高，截止2021H1约为90%，其中研发用房出租率89.5%，产业配套出租率100%，入驻企业多为成长性中小型企业，需关注散租模式对未来租赁经营管理带来的影响。协同中心4号楼项目位于百度科技园西北角，已整租给度小满科技及其关联方进行使用，租户质量及稳定性较好，能为物业管理提供一定便利。孵化加速器项目位于中关村软件园一期，园区环境及楼宇私密性较好，租赁市场认可度高，入驻企业包括国内外知名龙头企业，有助于吸引关联企业入驻，潜在增长需求可观。

　　临港东久智能制造产业园REITs拟投资六项基础资产，以单层标准厂房项目为主，市场租赁需求旺盛。临港奉贤智造园一期、三期分别位于上海市奉贤区正琅路19号和新杨公路1566号，毗邻上海自贸区临港新片区，交通及区位优势明显，注重发展新能源、新材料、大型机械设备制造等产业基地，2020年末出租率分别为100%和89%，随着临港新片区产业快速发展，高新技术企业加速导入，具备良好的增长空间。东久（金山）智造园项目位于上海金山区金舸路288号，建筑面积8.56万方，重点聚焦新一代信息技术、高端智能装备、生命健康、新材料四大产业集群，2020年末出租率为92%。东久（昆山）智造园、东久（无锡）智造园和东久（常州）智造园分别位于江苏省昆山市高新区南淞路111号、无锡市新吴区飞凤5号和常州市新北区黄河西路585号，历年保持在近满租状态，2020年出租率达到100%，关注所处区域竞品较多，如平谦国际昆山迈高产业园、平谦国际无锡产业园、平谦国际常州产业园等。综合六个项目来看，租赁资产主要分布于高新材料、精密器械、汽车装备等行业，工业氛围良好，部分项目周边商业、生活配套设施有待进一步完善。

　　新申报的公募REITs项目中以高速公路作为底层资产的两个项目均位于湖北省，项目所属区域经济发展潜力大。项目受益于武汉市城市圈、经济圈发展，沿线产业、货运口岸众多，对物流、交通需求旺盛，预期未来车流量增长率可观。华夏越秀高速REIT项目：汉孝高速公路由汉孝高速公路主线及机场北连接线组成，是国家高速公路网福州-银川的重要组成部分。沿线产业包括临空产业园、临港经济区等，机场北连接线有望受益于机场周围交通布局进一步完善。汉孝高速出行车辆主要以小型客车为主，2020年1类客车占比80.17%，刚需明显。项目目前剩余特许经营权期限为15年。汉孝高速的主要竞争公路包括硚孝高速公路、武汉至大悟高速公路，硚孝高速二期拟于2022年6月通车，预计会分流部分武汉至孝感市的中短途车流量。武大高速拟于2022年6月建成通车，预计会分流大悟及以北方向至武汉、鄂西南方向的交通出行量。根据招募说明书测算，在中性假设下2021-2036年汉孝高速车流量复合增长率为5.78%。

　　华夏中国交建高速公路REIT底层为嘉通高速公路。嘉通高速公路是武深高速的重要组成部分，自2018年底武深高速湖北段全线贯通，嘉通高速车流量实现高速增长。沿线有生物医药、汽车及零部件、电子信息等产业集群，受益于咸阳高新区、武汉市东湖高新区等园区发展。从出行客货车结构来看，客车占比55%左右，以中小型客车为主，货车比重占45%左右，以重型货车为主，通行费率较高。该项目目前特许经营权期限剩余时间在25年左右，未来通行费现金流量可观。嘉通高速所在区域未来新增竞争性道路可能性较小，所属区域的交通量在京港澳高速、武监高速、孝洪高速、咸通高速等高速公路之间的分配已趋于稳定。目前可竞争的高速公路是京港澳高速，考虑到嘉通高速对重型货车的综合行车成本相较于平行的京港澳高速更有优势，叠加六车道的行车优势，京港澳高速对嘉通高速分流影响有限。根据招募说明书，2021-2046年嘉通高速车流量复合增长率为5.02%。

　　公募REITs作为高派息、风险收益适中的投资产品，丰富投资人配置选择。公募REITs资产端产生股息及资产增值收益，产品端在资产端估值变动基础上受二级市场影响产生资本利得率。整体来看，基础设施公募REITs是一种收益率介于股债之间的、有高派息率、风险收益适中的投资产品，其作为资本市场直接投融资工具，不仅可以为机构投资者及个人投资者提供大类资产配置选择、高分红稳定收益，还能促进基础设施投融资领域资金连续循环，助推资本市场结构性改革及健康发展。在当前低利率、金融监管趋严背景下，公募REITs可帮助解决资产荒问题，为投资者提供长期、稳定、风险收益适中的投资思路。头部批REITs也受到了各类机构投资人及公众投资者等的热捧。近期银保监会下发《保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，或进一步激发保险投资REITs的热情。

　　公募REITs产品有广阔的长期发展空间。一个好的产品想有生命力一定要让参与各方都能从中受益。从长期来看，中国房地产市场存量规模大，基建投资支出多，都为发展公募REITs市场奠定了较好的基础，中国发展公募REITs市场的“原材料”较为充足。公募REITs产品代表着金融供给侧改革的深化，推动旧基建摆脱粗放式发展、新基建扩展融资渠道、房地产向轻资产转型。从企业的角度看，公募REITs产品的发展可以降低负债率、提升资金周转效率。尤其对于重资产的央企国企而言，降低负债率的要求客观上要求其加快资产周转效率，同时多元化其融资渠道。从投资者的角度看，REITs号称是股、债、现金之外的“第四类资产”，具有较高收益、较低风险、低相关性、高流动性等诸多优势。在房住不炒和地方隐性债务受限背景下，高收益资产稀缺的时代已经到来，公募REITs产品有可能成为投资者青睐的重要对象。按照美国等经验看，加上中国房地产和基建规模庞大，理想情况下公募REITs市场规模可能达到GDP的5%，根据2020年GDP为102万亿测算，公募REITs规模将接近5.1万亿。从另一个角度看，中国不动产市场的规模超过美国，在不存在双重征税等障碍的环境下，发展空间看似应超过美国。

　　投资者可持续关注公募REITs扩容带来的投资机会。根据上市公司公告统计，截止2021年11月22日，共有六家上市公司（协鑫能科、深圳能源、金风科技、渤海股份、东湖高新、光环新网）基础设施公募REITs正在申报发行。其中，协鑫能科、深圳能源、金风科技公募REITs聚焦于能源供应，标的资产分别为协鑫能科南京燃机热电联产项目、如东燃煤热电联产项目，深圳能源东部电厂（一期）项目，金风科技全南天排山、崇义龙归、崇义天星风力发电项目，收入来源为售电收入、售气收入等，初步预计募集规模分别为27-31亿元、34.89亿元、18-18.5亿元。渤海股份公募REITs底层资产所属行业为污水处理行业，现金流来自污水处理服务费等，拟募集7亿元。东湖高新公募REITs标的资产为武汉软件新城1.1期产业园项目，聚焦于软件和信息服务，拟募集8.5亿元。光环新网公募REITs底层资产为中金云网数据中心，主要收入来源为数据中心外包服务费，拟募集57亿元。除东湖高新公募REITs向上交所申请上市交易，其余均拟于深交所上市。

　　公募REITs投资核心是关注底层项目的资质，建议综合项目特征、估值定价等筛选投资标的。由于公募REITs投资于基础设施资产支持证券的资产比例不低于基金资产的 80%，底层项目的运营情况是影响基金盈利、可分配利润等的核心因素，因而底层项目资质是蕞重要的。从长期投资价值来看，收益类的公募REITs更加类似于超长久期甚至永续债的固定收益类产品，产权类项目有底层资产本身价值为基础且兼具成长性，因此股性更强，需要重点关注具体项目的资产价值增长潜力。具体产品投资选择方面需要分类关注不同的侧重点。如高速公路现金流较为稳定，收入主要受所在区域经济发展状况以及公路建设影响，通行费是蕞大收入，主要取决于高速公路车流量和行车结构。而高速公路的地理位置、区域禀赋是影响车流量的核心因素，需要重点关注。垃圾处理、水务处理方面主要关注政府补贴变动情况。产业园类项目的分析可遵循商业地产与产业类基础设施建设分析逻辑，重点关注资产区位因素、项目运营能力、行业分布与集中度情况等。此外，项目的估值定价是否合理、公募REITs管理人能力、未来扩募情况等方面也是考量因素，都会影响公募REITs盈利、价格表现，建议优选估值谨慎、管理人经验丰富、潜在扩募项目资质较好，盈利现金流稳定的收益类、成长性较好的产业园类项目公募REITs进行投资。

　　1、公募REITs运营风险。REITs收益来自底层资产所产生的现金流，鉴于REITs存续期较长，业务持续性、基金管理人及项目管理人运营能力等要素均会产生运营风险。

　　2、公募REITs价格变动风险。项目预期收益的可实现性及资本市场波动因素可能带来较大的REITs产品价格变动风险。

　　3、数据统计估算偏差。由于公募REITs三季报未披露项目公司今年前三季度累计业绩情况，我们简单根据三季度单季数据*4与历史年度数据进行对比，存在较大的偏差风险。