《关于深化工业用地市场化配置改革的若干措施》解读

admin1年前 (2024-09-24)常州产业信息81

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　　近年来，我省在加强工业用地保障方面出台了一系列政策文件，创新推出了长期租赁、先租后让、弹性年期出让、工业物业产权分割转让登记等政策措施，有力支撑了我省工业发展。同时，我省工业用地仍存在招商引资与供地机制不匹配、好项目难以通过“招拍挂”取得用地、中小微企业项目用地难、厂房市场“二房东”抬高成本等问题。2020年3月，中共中央、国务院印发《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，明确要求进一步深化产业用地市场化配置改革，健全工业用地市场供应体系。为贯彻落实党中央、国务院关于推进要素市场化配置改革的决策部署，进一步完善工业用地供应机制，有针对性地解决上述问题，省自然资源厅在省内外开展了广泛、深入调研，研究起草了《关于深化工业用地市场化配置改革的若干措施》（以下简称《若干措施》），经十三届省政府第153次常务会议审议通过，由省政府办公厅以粤办函〔2021〕226号印发，自2021年8月21日起施行，有效期5年。

　　《若干措施》共提出四方面16条具体措施，这些措施的实施，有利于破解供需不匹配局面、扩大工业用地有效供给、保障中小企业生产空间、降低工业企业用地成本，确保工业用地真正用于工业。

　　（一）高效配置新增。一是对搜集工业用地的市场需求、加强供需对接作出规定。二是推行“标准地”供应，制订控制指标体系，推行区域评估，在此基础上确定规划条件和控制指标纳入供地方案，并明确优先在省级以上开发区或产业园区实施。三是明确招商和产业部门研究提出产业准入条件，纳入供地方案，实行“带项目”供应。四是对于规划建设条件明确的工业项目，可将建设工程设计方案、施工图设计方案纳入供地方案，简化有关报建手续，推动“交地即开工”。

　　（二）大力盘活存量。一是支持各地多措并举盘活存量工业用地。二是试行预告登记转让，支持投资额未达到转让条件的工业用地先预告登记再投入、转让。三是支持国有工业用地抵押，拓宽建设资金来源。四是降低“三旧”改造中“工业改工业”的政策门槛，支持存量工业用地补办用地手续。五是支持工业项目使用集体经营性建设用地，明确集体工业用地的供应方式和监管责任。

　　（三）引导集聚发展。一是对工业项目入园进区作出规定，明确新建或异地搬迁的工业项目，除因安全生产、工艺技术等特殊要求外，原则上应当布局在开发区（产业园区）范围内。二是鼓励珠三角地区地市探索建设只租不售的标准厂房，增加工业厂房有效供给，支持中小微企业集聚发展。三是鼓励同一土地使用权人相邻多宗工业用地集中建设生产服务、行政办公、生活服务设施，将新型产业用地配套行政办公、生活服务设施建筑面积放宽到总建筑面积的30%，支持工业用途与其他产业用途（不包括商品住宅）混合供地，多渠道增加混合产业用地供给，推动二三产业融合发展。

　　（四）加强服务监管。一是要求市县建立工业用地用房供需服务平台。二是规范地价管理，明确新型产业用地可实行差别化地价。三是建立监管协议制度，要求新供应的工业用地签订项目监管协议，相关部门按照“谁提出、谁监管”的原则实施联合监管，确保工业用地真正用于工业。四是将工业用地有偿使用合同、项目监管协议履约情况等纳入信用管理，强化信用约束，实行守信奖励、失信惩戒。

　　（一）实行“标准地”供应。《若干措施》借鉴浙江等地实践经验，明确由省工业和信息化厅、自然资源厅牵头制定“标准地”控制指标体系，设定建设、投资、就业、税收、研发等方面的供地控制指标，在此基础上，各地结合区域评估和相关规划成果，确定具体规划条件和控制指标纳入供地方案，实行“标准地”供应，提高政府招商引资的质量，促进拿地企业“按标用地”、相关部门“对标管地”，提高工业用地综合利用效率。当前阶段“标准地”供应主要适用于各类省级以上开发区、产业园区。

　　（二）实行“带方案”供应。对于规划建设条件明确的工业项目，将供地后由项目单位编制的建设工程设计方案、施工图设计方案，提前至供地前，由市、县人民政府组织编制并纳入供地方案；土地成交后，相关部门依申请核发建设用地规划许可、建设工程规划许可、施工许可，缩短办理施工报建手续所需时间，推动实现“交地即开工”。

　　（三）实行“带项目”供应。为有效解决招商引资与“招拍挂”机制之间的矛盾，《若干措施》提出“带项目”招标拍卖挂牌供应制度，对地方政府拟引入的意向用地项目，先由市、县招商部门会同相关产业主管部门进行论证，提出产业准入条件、履约监管要求、项目监管协议等，按程序纳入供地方案，再实行招标拍卖挂牌公开供应，提高了供地的精准性。

　　（四）试行预告登记转让。《中华人民共和国房地产管理法》规定，已出让土地属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额25%以上的不得转让。《若干措施》借鉴2017年原国土资源部在浙江宁波开展预告登记转让的试点经验，结合我省实际，建立工业用地预告登记转让制度，允许开发投资额未达到25%的工业项目用地在签订转让合同后，先办理预告登记，待开发投资总额达到法定要求时，再依法办理转移登记，促进土地流转使用。

　　（五）支持建设“产业保障房”。针对中小微企业用地保障不足，以及工业厂房交易市场存在供应不足、价格高等问题，《若干措施》参考保障性住房建设的思路，鼓励各地探索将标准厂房用地划拨或协议出让给市、县级工业和信息化主管部门或开发区（产业园区）管委会，用于建设只租不售的标准厂房，充分发挥政府“有形之手”的重要作用，增加工业厂房有效供给，平抑市场租金价格，有效保障中小微企业生产空间。

　　（六）降低“工业改工业”门槛。在早期快速发展过程中，我省特别是珠三角地区形成了大量用地手续不完善、建设强度低、经济效益差的存量工业用地。其中很多用地因上盖物占地比例不符合要求而无法纳入“三旧”改造标图建库范围。为加快盘活这部分用地，《若干措施》降低“工业改工业”项目纳入“三旧”改造标图建库范围的门槛，支持其按“三旧”改造政策补办用地手续。同时，按照权责对等原则，对于补办手续后不按照约定实施“工业改工业”的，可依据事先约定由政府无偿收回土地使用权。

　　（七）探索增加混合用地供给。一是明确新型产业用地配套行政办公、生活服务设施建筑面积占总建筑面积的比例控制在30%以内，提高配套服务设施的建设水平，增强对新产业、新业态高素质人才的吸引力；二是允许同一土地使用权人相邻多宗工业用地适度集中建设生产服务、行政办公、生活服务设施，发挥配套设施的规模效益。三是允许工业用途与其他产业用途（不包括商品住宅）进行混合供地，其中工业用途建筑面积占比不低于50%，进一步促进二三产业融合发展。

　　（八）支持使用集体经营性建设用地。依据《中华人民共和国土地管理法》及实施条例的相关规定，《若干措施》明确了集体工业用地的供应方式，其中，以出让方式供应的，必须采取招标拍卖挂牌方式；以租赁方式供应的，可以先采取协议方式，有两个以上意向用地者的，再转为招标拍卖挂牌方式。此外，为促进解决利用集体建设用地建设类住宅项目、明租暗售、以租代售等问题，《若干措施》明确工业用地上盖物业涉及分割转让的，可以幢、层为基本单元进行分割；涉及销售的，必须现房销售。