预售商品房转让如何规避风险，风险如何防范？

　　(1)买卖双方签订一份预购协议，对预备买卖房屋的基本情况、价款支付、房屋的交付及预办理交易过户的日期作基本约定。并由买方支付一定的定金待卖方取得产证时，双方再按照预购协议的约定期限签订房屋买卖合同。这种操作模式是预购(售)双方对预售商品房的买卖达成的一种意向。根据合同法第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”;合同法第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”因此，可以认为只要预购(售)双方主体适格、意思表示真实且内容又不违法这种预购(售)协议就是合法有效的。双方当事人要按照约定全面履行协议，任何一方不得擅自变更或者解除协议，并不得恶意阻却协议的履行而恶意违约，一旦双方能诚实信用地全面履行了协议，双方就可以在产权证办理出来后签订房屋买卖合同，从而实现房屋买卖的目的。当然这种操作模式对预购方而言蕞大的风险就是：预售方违背诚实信用的原则恶意违约，当产权证办理出来后不原意按照协议的约定和预购方签订房屋买卖合同。此时预购方只能选择要求其(预售方)承担违约责任或赔偿责任，而无法实现房屋买卖的目的。因为此时房屋买卖合同尚未签订，无法请求其继续履行以实现买卖房屋的目的。

　　为此我们建议：预购方可以在预购协议中增加违约责任条款，以此来给违约方施加压力，加大违约成本限制其恶意违约;同时也可以蕞大限度的保护自己的合法权益。

　　(2)双方直接签订买卖合同，买受人支付一定数额的定金，同时对买卖合同的生效附设一个条件，如约定“卖家取得小产证后合同开始生效”。这种操作模式的法律依据是《民法通则》第六十二条规定“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。”;《合同法》第四十五条的规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”即当事人对合同的效力可以约定附条件。这操作模式在履行中同样会出现两种违约情形。一种情形是，在合同成立但未生效前，即所附生效条件尚未成就时预购(售)方悔约。

　　根据《合同法》第八条的规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，依法成立的合同，受法律保护”。所以在这一阶段守约方可以要求悔约方实际履行合同或赔偿损失。另一种情形是，合同所附生效条件客观上能够成就，但因预售方看到房价上涨感觉出售吃亏，便恶意阻止条件成就，比如大产证办妥后卖方不配合办理小产证或找其它理由推脱。根据《合同法》第四十五条的规定“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。据此，预售方恶意阻止小产证取得的,将被视为合同所附条件成就，预售商品房转让合同已生效，对双方具有法律约束力。不仅双方合同要继续履行，而且违约方还要承担违约责任。这种操作模式对买卖双方来讲都有可靠的法律保障。

　　综上所述，可见预售商品房转让是房地产市场经济的客观需要，但由于在预售商品房在转让过程中法律关系复杂，程序繁琐，无能是出让方和受让方你蕞好聘请专业人士代为办理相关手续。

　　在签订房屋买卖合同之前首先要审查开发商提供的五证是否齐全，审查时需要特别注意的是五证的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致。此外，签订合同时对于交房、办理相关证件的具体日期一定要明确约定，切忌使用大概、可能等含糊语句，以避免日后纠纷发生。如果您遇到房产问题，可以拔打免费房产法律咨询电话：，专业房产律师为您提供服务！预售商品房转让如何规避风险，风险如何防范？·什么是商品房包销，商品房包销的种类有哪些？·新房如何办理房产证，费用多少，需要什么材料？·房产证可以补办吗，房产证丢失如何补办，补办要多久？·开发商的五证是什么，买房时如何查询开发商的五证？·借名买房有效吗，借名买房有哪些法律风险？·购买房产要注意什么，商品房买卖如何约定违约责任？·房屋买卖合同成立条件是什么，房屋买卖合同怎样才成立·农村宅基地房产证怎么办 如何办·二手房买卖需要交税吗 交什么税

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