常州城市综合体扎堆藏危机

招商引资葛毅明135246785152年前 (2024-09-24)常州产业信息178

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　　已经投入使用或在建的城市综合体项目约有30个，几乎涵盖了常州（楼盘）所有热点区域，其中体量达50万平方米的大型综合体有十余个。

　　正当人们对常州“鬼城”一称争论不休时，河海大学苏南经济发展研究所所长安文表示，目前蕞值得注意的，是“超速”开发的城市综合体。据本刊记者粗略统计，已经投入使用或在建的城市综合体项目约有30个，几乎涵盖了常州所有热点区域，其中体量达50万平方米的大型综合体有十余个。

　　安文告诉《中国经贸聚焦》记者，对于常州这个不到500万人口的城市来说，综合体项目存在开发过热的问题。开发商都是负债经营，一旦难以为继，就会导致坏账，引起局部的金融危机。

　　在常州，城市综合体可谓遍地开花，但是许多商场门可罗雀。

　　中午时分，记者来到新北区的万达广场，这里不仅有各种口味的餐馆，还有影城、KTV等娱乐场所，购衣选择也很丰富，是个典型的综合性商圈。不过来此消费的顾客寥寥无几，宽敞的大厅内格外安静。据悉，周末节假日等时节，客流较大，但总体来说不算多。

　　武进区的常州茂业泰富城更为寂寥，许多店铺都已关门，整幢大楼几乎空置着，犹如没有充电的巨型机器人，毫无生机。记者实地走访了常州多个综合体项目后发现，即便商场的打折幅度已经低至3-4折，人流量仍不可观。

　　开门迎客的大商圈生意冷清，这让人不禁为周边更多正在紧锣密鼓建设中的城市综合体的未来捏一把冷汗。一位业内人士表示：“仅武进区商圈现在就有吾悦广场、又一城、茂业、新天地、新城上街等，万达马上就要进来，竞争将更加激烈。”常州已开业的商圈约有十来个。不过，常州方面依旧积极推进城市综合体的建设。

　　万达集团、等先后拿地，打造不同程度的城市综合体项目，在建的城市综合体大约有10多个，其中位于武进区的常州第二座万达广场已经动工，预计今年就能开业。纵观这些项目，大多具有数十万乃至上百万平方米的超大体量，具备了完整的功能购物中心、写字楼、酒店、影院，甚至包括大量的休闲体验功能等。

　　在外来房企进军常州之际，城市综合体的开发不亚于住宅楼。2011年前四个月，商业营业用房投资24.2亿元，同比增长高达111%。

　　城市综合体“时髦”起来，一方面是由于住宅受调控影响，波动性大，开发商尤其是上市房企为了报表好看，需要一些商业项目来对冲风险。在商品房频频受制于宏观调控的情况下，城市综合体吸引越来越多的地产商开发建造。据安文介绍，城市综合体的运营依赖于招商引资，将店铺出租给实体商店，同时也借此转移风险。

　　另一方面，开发商可以借着做城市综合体的旗号，为拿到更好的地块，增加了谈判筹码。由于城市综合体往往可以成为一座城市的地标性建筑，带动就业、税收以及周边土地的升值，当地政府通常积极支持。

　　另外，常州正处于产业转型阶段，商圈的存在必不可少，引发各大房企争夺战。

　　一直以来，常州以传统制造业为主，农业机械制造业、输变电设备制造业、汽车及配件制造业、新型纺织服装业为其四大支柱产业，多为出口导向型企业。

　　然而，次贷危机的爆发让企业步履维艰，近年来，招工难的问题也始终困扰着当地企业，另外，居民的环保意识提高，政府也予以重视，2011年江苏省提出一系列明确环保指标，如单位GDP综合能耗确定目标值为0.5吨标准煤/万元以下。不少工业企业陷入发展困境。2012年初，常州市政府发布了《常州市工业经济转型千企升级五年计划》，表示推进工业经济转型升级刻不容缓。

　　安文告诉记者，常州的生产性服务业将上升为主导地位，如创新设计、金融贸易等等，引进的人才相对年轻，喜欢休闲娱乐项目，对购物有一定的需求。地产商发觉其未来潜在需求，城市综合体自然应运而生，并且都集中在明年将动工的地铁站附近，符合年轻人的工作生活节奏。

　　常州极力推荐如此之多的城市综合体项目，也让人心生疑惑综合体项目是否超速开发？常州的消费能力能否支撑得起综合体日常运营？

　　安文认为，目前常州真正的危机正是扎堆的城市综合体。据本刊粗略统计，已经投入使用或在建的城市综合体项目约有30个，几乎涵盖了常州所有热点区域。

　　常州建设城市综合体的步伐仍在继续。2012年底，在中国常州（香港）城市商业地产城市综合体专题推介说明会上，常州方面又推介了11个城市综合体项目，包括位于北部新城光伏产业园区的天合国际太阳城综合体、位于南北主干线上的花园街城市综合体、已经云集新北万达广场、月星环球商业中心等的通江路商务街区综合体。此次，城市综合体项目出让面积总和达444.24公顷，其中上述三项城市综合体出让面积均在90公顷左右。

　　安文表示，对于常州这个不到500万人口的城市来说，综合体项目存在开发过热的问题。

　　2012年，常州城镇居民人均可支配收入33587元，比上年增长12.6%，扣除价格因素实际增长9.9%。同年，常州人均消费性支出20519元，比上年增长8.6%，相较而言，常州居民储蓄意愿更加强烈，截至去年年末，全市居民储蓄存款余额2473.3亿元，比年初增加315.9亿元，增长14.6%。

　　“就现在城市综合体遍地开花的情况而言，显然是盲目决策的结果。这就要问责于政府，不能在这么近的距离内批准那么多个城市综合体项目。”安文说道，这不仅没法达到预期共赢的效果，还会导致商铺无人问津被迫关门，开发商陷入泥沼，引发一系列问题。比如，开发商基本都是负债经营，一旦难以为继，就会导致坏账，引起局部的金融危机。

　　城市综合体是随着城市的需要而诞生、发展的，但在达到一定程度后必须适可而止。因为城市的规模有限，人口也有限，不能任其肆意开发，在满足人们经济生活需求的同时，希望有关部门能够对城市综合体数量进行合理的控制。

　　还有业内人士表示，实际上，城市综合体数量众多不可怕，可怕的是城市综合体开发商没有创新的理念，开发投资同质化。当下，常州的综合体亟待解决的问题是如何实现合作共赢。政府要引导投资人做差异化的综合体项目，形成真正百花齐放的局面。来源：中国经贸聚焦