提到土地征收，大家头部时间想到的是什么？

　　拆迁？片区开发？港海桑田，楼起楼落……

　　伴随着城镇化的步伐加速，全国房地产市场的发展跟土地征收开发是密切相关的，常州当然也不例外。

　　2021年的常州，关于土地征收四个字，我们看到一个明显的变化，那就是“成片开发”。

　　这四个字，对于常州城市发展，以及房地产市场的发展，也有着指向性的作用。

　　自2021年起，全国各地的土地供应都有了全新的变化。

　　除了22个重点城市之外，部分热点城市也开启了属于自己城市版本的“两集中”供地。

　　“两集中”供地实施的目的是什么？一方面是稳定地价，一方面是增加供应量。

　　但实际上，新的供地模式实施下来，呈现出了两个问题：头部，上半年土地市场仍然过热，地价没有实际性的下降；第二，下半年政策继续收紧，全国大范围内出现了地块流拍、撤牌等现象。

　　这也就意味着，2021年不少城市的实际宅地供应是下滑的，或者说是没有明显增加的。

　　这是一个全局性的迹象，常州也没能例外。

　　2021年上半年，常州市区（不含金坛、溧阳、下同）涉宅经营性用地仅成交7宗（供应12宗），供应节奏明显偏缓。2021年至今，常州土地成交量也仅为30宗，不足3000亩。

　　除了这个常州版的集中挂地带来的供地明显变化之外。不知道大家发现没有，今年常州各个区域都通过官方渠道，公布了一项重要文件，那就是土地征收成片开发方案。

　　自土地征收实施以来，房地产开发、工业园区、产业发展等经营性用地，必须纳入土地成片开发范围，才能够征收，且需编制土地成片征收方案，层级报批。尤其是涉及农民和农村集体用地的，征收要求更为严格。

　　事实上，土地征收“成片开发”的实施，对于城市建设，对于房地产市场的影响是巨大的。

　　从常州各区的成片征收方案中，我们可以看出城市开发的一条清晰的脉络。

　　相对于此前无序、没有重点的征地，成片开发的一大进步就是让政府在征求环节就能够明确重点发展区域。整个城市在整体规划的框架下，有序开发，建一片成一片。

　　我们以常州各区公布的成片开发方案为例，各区域的征收方案都是有着明显的倾向性的。

　　比如天宁区，根据天宁区公布的两份成片征收方案，我们可以看出天宁区的开发重点。

　　◎天宁区2021-01号土地征收成片开发方案

　　◎天宁区2021-02号土地征收成片开发方案

　　天宁区2021年成片开发方案的重点集中在未来智慧城、天宁新城、郑陆镇。这也是天宁区的重点发展板块，青龙板块的城市承载能力需进一步提升；未来智慧城开发空间广阔，具备着产城融合的重要属性；郑陆镇需通过成片开发进一步完善乡镇配套，实现三产协力发展。

　　并且，根据方案，成片开发范围内拟建设项目，计划在2021至2022年分批次启动土地征收工作，于2025年底完成开发建设。

　　另外，土地征收成片开发范围内，基础设施、公共服务设施以及其他公益性用地比例，一般不低于40%。

　　可以预见的是，在这种“按时序、按量完成”的机制之下，这些区域未来3-5年内片区的开发建设进度和功能完善将会有非常大程度的提升。

　　事实上，成片开发对于片区的发展确实是有着强大的带动作用的。除了新兴板块，城市更新和旧改，肯定也将与成片开发相结合。

　　比如常州钟楼区的客车厂、天宁的火车站北广场等一系列城市更新片区。一旦区域更新规划落定，其开发时序和进度，也将按时按序推进。

　　显而易见，这种集约高效、时序明确的开发方式，对于开发房企而言，也是有着较大增益的。

　　我们都知道，2021年随着房企“钱袋”的收紧，房企过的很难。这种难除了体现在没钱方面，还体现在“没粮”。

　　为什么没粮？有的是真的没钱拿地，有的是拿不到合适的地。毕竟在收紧裤腰带过日子的当下，房企拿地肯定是审慎的，这从全国土地市场的寒潮中可以窥探一二。

　　但对于有深耕意愿的房企来说，在明确开发时序的前提下，通过提前掌握2-5年内的片区开发计划，更有助于项目从拿地到销售周期的研判。

　　房企可以跟随者政府规划思路，更有前瞻性的进行城市战略布局。而在成片开发的前提下，具备综合开发能力的房企，优势会更大，房企和城市的相互依赖度也会更强。

　　今天谈的这个话题，可能不少购房者会看不懂。

　　实际上，关于土地征收“成片开发”，常州是有着属于自己版本的试行成功案例的。典型如凤凰新城，就是这一开发模式的受益者，如今该板块无论是配套还是城市面貌，宜居指数，都站上了全新的高度。

　　土地征收成片开发，不仅仅是为城市开发带来新的契机和空间，为开发企业带来更多确定性的机会和参与城市建设的多种可能性。

　　在这样一个前提下，常州城市发展和楼市格局，也是明朗的，是可视的。

　　综合而言，土地征收成片开发是制度的进步。降低开发风险，让城市开发有节点，有计划，让购房者能够真正的“住有所居”，安居乐业，这才是城市应该给予市民的生活前景。

　　2021年，真的是充满变化的一年。无论房地产市场在经历着什么，但可以肯定的是，一切都是寄希望于往更好的方向发展中。

　　本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

　　引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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